תמא 38/1 תכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה

בשנים האחרונות, לנוכח החשש הגובר מרעידות אדמה, העמקת מצוקת הדיור והעלייה החדה של מחירי הדירות, מעוררת תוכנית תמ"א 38 עניין רב, כפתרון אפשרי למצב. מהי תכנית זו, מה חשיבותה ומהו הקשר שלה לשמאי מקרקעין – במאמר שלפניכם אסקור את תוכנית תמ"א 38 (לקריאה מורחבת אודות תכנית תמ"א 38/2 להריסה ובינוי מחדש לחץ כאן).

תמ"א 38/1 הנה תכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה. התכנית, שאושרה על ידי ממשלת ישראל בשנת 2005, מספקת תמריץ לחיזוק בתים קיימים על ידי מתן היתרי בניה ותוספות בניה, תוך הענקת הקלות מיסוי ופטורים.

זכאים לתוספת זכויות בנייה מכוח התמ"א, בניינים שנבנו בהיתר שהוצא לפני 1 בינואר 1980, ושנקבע על ידי מהנדס שאינם בנויים על פי תקן ישראלי 413.

חשיבות התכנית בראש ובראשונה הינה הגנה לבניינים ישנים בפני רעידות אדמה, וזאת לנוכח הערכת מומחים שרעידת אדמה חזקה עשויה להתרחש בישראל בעתיד הלא רחוק.

יתרון אחר של התכנית, הוא האפשרות להרחיב באופן משמעותי את היצע הדירות המצומצם הקיים היום,  צעד שיכול להוביל להורדה מסוימת במחירי הדירות.

בפועל, נוטל על עצמו יזם נדל"ן (הנבחר בידי נציגות הבית המשותף) את ביצוע חיזוק הבית, כאשר בתמורה הוא מקבל רשות מהדיירים לבנות בבניין (לרוב- על גג הבניין) כמה יחידות דיור, אותן הוא מוכר בתום הפרויקט. נוסף על חיזוק הבניין, מקבלים דיירי הבית המשותף גם שיפוץ חיצוני (ולעיתים גם פנימי), התקנת מעלית, הוספת ממ"ד, מרפסות ועוד. כפועל יוצא, עולה ערכה של הדירה שברשות הדיירים.

אלא שנקודת המפגש הכלכלית/תכנונית בין דיירי הבניין לבין היזם, מקורה בפשרות של שני הצדדים שמטבע העניין אומנם חולקים אינטרס משותף, אולם שיקוליהם הכלכליים שונים בתכלית.

בעוד שהיזם מבקש למקסם את הכנסותיו ממכירת דירות התמורה, מעוניינים דיירי הבניין להשביח את דירותיהם הקיימות. מאחר ועלויות הבניה כולן חלות על היזם, כל השקעה עודפת בדירות הקיימות יש בה בכדי לשנות לשלילה את תזרים ההכנסות העתידי של היזם ולרפות את ידיו.

על מנת לגשר על הפערים, נכנסו בשנים האחרונות לשוק כגורמים פעילים חברות שונות, חלקן בעלות ניסיון מוכח וחלקן לא, מתווכים, קבלני חתימות ומקדמי פרויקטים מטעם עצמם. אלא שהליך ארגון הדיירים, בחירת היזם המבצע והבניה הינם תהליכים מורכבים המחייבים את שילובם של גורמים מקצועיים כדוגמת עורכי דין, מהנדסים וכמובן שמאי מקרקעין.

תפקידו של שמאי מקרקעין בתהליך תמ"א 38

מבין כל המומחים המלווים את תהליך תמ"א 38, תפקידו של שמאי המקרקעין חשוב במיוחד.

איש מקצוע זה הוא בעל הכשרה מקיפה ויסודית בכל תחומי המקרקעין, לרבות באספקטים הנדסיים, תכנוניים, משפטיים וכלכליים של נכסי נדל"ן. משום כך, הרי ששכירת שירותיו על ידי נציגות הבית המשותף, המבצעת פרויקט של תמ"א, הינה צעד חיוני ונדרש.

בפרויקט של תמ"א 38 שמאי המקרקעין יעסוק בנושאים הבאים:

 

  1. יעוץ מקדמי לנציגות הבית טרם תחילת הפרויקט. הבהרת סוגיות רלוונטיות, הסברים על שלבי הפרויקט השונים, מתן כללים מנחים ועוד.
  2. השתתפות בצוות המשא ומתן מול נציגי יזם הנדל"ן.
  3. הערכת שווי זכויות הבנייה – בתחילת הפרויקט, יעריך השמאי את שווי זכויות הבניה הכוללות, האמורות להיות מסופקות לדיירי הבית. בסיום הפרויקט, יסייע השמאי בחישוב הזכויות הפרטניות, המגיעות לכל אחד מדיירי הבית המשותף.
  4. בגלל הבנתו בסוגיות של מס שבח מקרקעין, היטלי השבחה ושאר היבטים של מיסוי נדל'ן, יסייע שמאי המקרקעין לדיירים לטפל בנושאים אלו מול הרשויות.

השאלות הנוגעות לתחום עיסוקו של שמאי המקרקעין הינן מורכבות וכוללות בין היתר את בירור הנושאים הבאים:

  • מה כוללות זכויות הבניה הניתנות לניצול?
  • כיצד ניתן למקסם את אותן תוספות בניה?
  • כיצד יתבצע הפיצוי והאיזון בין הדיירים השונים במידה והתוספות אינן אחידות?
  • האם הפרויקט המוצע ממקסם את רווחי הדיירים והיזם?
  • האם הפרויקט המוצע הינו כלכלי?

שמאי המקרקעין הינו הגורם המקצועי היחיד, המוסמך על פי הכשרתו. לענות על שאלות אלו.

תפקיד שמאי מקרקעין בסיוע ליזם של תמ"א 38

מתוקף הכשרתו, שמאי מקרקעין לא מסייע רק לדיירי הבית אלא גם ליזמי נדל"ן, המבצעים פרויקט של תמ"א 38.

בין שאר תפקידיו של השמאי במקרה זה:

  1. תחשיב כדאיות כלכלית לפרויקט. שמאי המקרקעין יערוך תחשיב ובו יוודא כי בידי היזם ייוותרו זכויות מקרקעין (דירות או זכויות בניה אחרות) העולות בערכן על ההוצאות בהן נשא היזם לחיזוק הבית.
  2. משא ומתן מול נציגות הבית המשותף ומול שמאי המקרקעין מטעמה (אם קיים כזה).
  3. סיוע ליזם בדיונים בהיבטים התכנוניים, מול הרשויות המעורבות בפרויקט.
  4. סיוע ליזם בהיבטים של מיסוי מקרקעין וטיפול מול הגורמים הרלוונטיים. 


הילה חי