תמ"א 38/2 – הריסה ובנייה מחדש
חמש שנים לאחר פרסום תמ"א 38 אושר התיקון השני לתכנית – תמ"א 38/2 – הריסה ובניה מחדש.
מאמר זה מסביר את מהות תיקון 2 לתמ"א, מפרט את יתרונותיו ועומד על תפקידו המרכזי של שמאי המקרקעין בתהליך.
הבשורה המשמעותית ביותר, במסגרת התיקון השני היא האפשרות להרוס את הבניין הקיים ולשמור על כל זכויות הבנייה שניתן היה לקבל על פי הוראות תמ"א 38. מדובר בשינוי תפיסתי, שכן על פי הנוסח המקורי של התכנית ניתן היה לזכות בתמריצי זכויות בנייה על הבניין הקיים בלבד, כלומר, פרויקט מסוג עיבוי בינוי.
המחוקק מעודד את יישום תמ"א 38/2, משום ההנחה כי בניית בניין חדש עדיפה על חיזוק הבניין הישן עם הרחבת הדירות ותוספות הבנייה ללמעלה. או כפי שמצוין בדברי ההסבר לתיקון: "אין מחלוקת בקרב המהנדסים כי הקמת מבנה חדש תמיד עדיפה על פני חיזוק מבנה ישן".
בנובמבר 2016 אישרה המועצה הארצית לתכנון ובנייה הצעה חשובה ומהותית לתוכנית תמ"א 38 במסלול הריסה ובנייה מחדש (תמ"א 38/2). תיקון 3 א' לתמ"א 38, המהווה בשורה של ממש עבור כל המעורבים בתחום, מהדיירים והרוכשים ועד היזמים והקבלנים. זאת בעיקר משום שהיא מרחיבה במידה ניכרת את היקף זכויות הבנייה בבניין חדש שנבנה בפרויקט תמ"א 38/2, וכפועל יוצא מכך מגדילה את הכדאיות הכלכלית של המהלך.
על פי התיקון, בניית המבנה תתבצע על בסיס תוספת קומות מכוח תמ"א 38 ומכוח תוכניות בניין עיר, הכוללת יתרת שטחי בניה בלתי מנוצלים, תוספות והקלות. על פי ההחלטה שאושרה ניתן יהיה לבנות במסגרת תיקון לתמ"א 38/2 תוספת של 3.5 קומות לבניינים בני 4 קומות שייהרסו, תוספת של 3 קומות לבניינים בני 3 קומות, תוספת של 2.5 קומות לבניינים בני 2 קומות ותוספת של קומה וחצי לבניין חד קומתי.
מטרתו של תיקון 3 א' לתמ"א 38 הינו לשים קץ לחוסר הוודאות בקשר לאופן חישוב זכויות הבניה במסלול של הריסה ובניה מחדש.
מסלול פינוי בינוי במסגרת תיקון תמ"א 38/2
מהם היתרונות שמציע פרויקט פינוי בינוי:
- הבניין החדש מתוכנן מראש לעמידות ברעידות אדמה על פי דרישות תקן 413.
- שילוב מלא ואינטגרטיבי של מרחבים דירתיים מוגנים (ממ"ד) בדירות הקיימות והחדשות.
- תכנון מעלית חדשה על פי תקני נגישות לבניין חדש, לעומת התאמת חדר המדרגות הקיים למעלית שפעמים רבות אינה מאפשרת נגישות מלאה לכל הדירות.
- פתרון חנייה מוסדר על פי תקן לבניין בחניון תת קרקעי (עם או בלי שילוב של חניות עיליות).
- מבנה עם תשתיות חדשות לחלוטין (מים, ביוב, חשמל, גז, תקשורת וכו').
- תכנון איכותי ואינטגרלי של הרחבת הדירות הקיימות (אם אפשרית מבחינה כלכלית) ושל הדירות החדשות, לעומת תוספת שטחים למבנה קיים הכרוכה באילוצי תכנון רבים.
יחד עם זאת, עסקת פינוי בינוי נחשבת לעסקה מורכבת בענף הנדל"ן. היא מחייבת את היזם לשורה של החלטות, החל מאיתור המתחם הראוי לתכנית שכזו, דרך החתמת הדיירים, התמורות הכלכליות במהלך תקופת העסקה ועד למסירת הדירות הבנויות לדיירים – וותיקים וחדשים כאחד.
בה בעת היא מעמידה דיירים, אזרחים פרטיים שאינם מבינים בנדל"ן, פעמים רבות מבוגרים שלא תכננו לעזוב את הבית, בפני החלטה קשה שאין בידיהם את הכלים לקבל.
תקן 21.0. שהוכן על ידי מועצת שמאי המקרקעין, נועד לסייע בבדיקה כלכלית שמאית בפרויקט פינוי בינוי וזאת לצורך קביעת איזון ראוי בין היזם לדיירים.
התקן קובע את רמת הפירוט המזערית והנחיות מקצועיות בשומות מקרקעין המבוצעות לצורך בדיקה כלכלית שמאית לתכנית פינוי בינוי.
התקן יחול על כל השומות הנערכות בסוגיות המפורטות בנוגע לפרויקט פינוי בינוי.
- שומת מקרקעין לצורך בדיקת כדאיות כלכלית לתכנית המבוצעת עבור היזם ו/או לצורך התדיינות עם רשויות התכנון על היקף הבניה בתכנית המוצעת החדשה.
- שומת מקרקעין לצורך בדיקת התמורה לבעלי דירות אופיינית בעסקת פינוי בינוי לפי סעיף 2א' לחוק פינוי בינוי ולתקנות פינוי בינוי.
- שומת מקרקעין הנערכת לצורך בדיקת הכדאיות הכלכלית של התמורה בגין דירה מסוימת במקבץ פינוי בינוי לפי תקנה 19 לתקנות פינוי בינוי (פיצויים).
עיקר תפקידו של שמאי המקרקעין הינו לקבוע את נקודת האיזון הראויה שתוציא את הפרויקט מהכוח אל הפועל.
קרי, האם התמורה שהציע היזם לדיירים, בעלי הזכויות, הוגנת והולמת?
האם הרווח היזמי ראוי לפרויקט בקנה מידה שכזה?
כדי לקבוע זאת סוקר השמאי את סביבת הפרויקט, הוא בוחן התמורות לדיירים, עלויות הפרויקט, מבצע סקר מחירים באזור, לומד את העסקה המוצעת, שומע את הצדדים בעסקה, ורק אז, על סמך נתונים שאסף, קובע את נקודת האיזון של העסקה שהוצעה.
במידה והעסקה הוכרזה על ידו כאינה כדאית, שמאי המקרקעין יגדיר את התנאים בהם תיחשב ככזו.
תפקיד נוסף של שמאי המקרקעין בעסקה שכזו הינה הכנת טבלת "ניקוד" לכלל הדירות הקיימות.
טבלת הניקוד תשקף פרמטרים שונים דוגמת: שטח הדירה, קומה, כיווני אויר, היות הדירה משופצת, הצמדות למיניהם (מחסן חניה וכיו"ב).
הטבלה תשמש להקצאת דירות התמורה לכל אחת מדירות המקור תוך שמירה על השווי היחסי.
ניסיון השנים האחרונות, מראה כי מעורבות שמאי מקרקעין בהליך כולו תורמת להצלחתו, הן בשלבי התכנון והאישור והן בשלבים המעשיים, בעיקר בגישור ויצירת תשתית אובייקטיבית להבנה ודיאלוג בין הדיירים לבין היזם שמצמצמת את חששות הצדדים ומגבירה את אמונם זה בזה ובהליך כולו.
הילה חי