היטל השבחה

אחד מתחומי התמחותו של שמאי מקרקעין הוא היטל ההשבחה.

היטל השבחה הינו היטל שמוטל על בעל נכס מקרקעין על ידי הרשות המקומית שבתחומה הוא נמצא. 

היטל השבחה נקבע ביולי 1981 בתיקון 18 לחוק התכנון והבניה, בו נקבע כי שומת היטל ההשבחה תיערך על ידי שמאי מקרקעין של הוועדה המקומית, ותוטל על בעלים או חוכר לדורות במקרקעין.

מהו היטל השבחה? על מי הוא חל? מי פטור? באילו מסלולים ניתן להשיג על שומת היטל השבחה וכיצד ניתן להפחיתו? – על כך במאמר המפורט שלפניכם.

היטל השבחה הוא מס הנדרש מבעל מקרקעין או 'חוכר לדורות' בעקבות אישור תכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג, שהובילו לעלייה בשווי המקרקעין.

ההיטל נגבה בעת מימוש זכויות בנכס, קרי במכר או בקבלת היתר בנייה, כאשר במכר תשלום היטל ההשבחה מוטל על המוכר.

בהלכת "פימיני" הידועה אימץ בית המשפט העליון את שיטת "המדרגות", קרי במקרה שבו אושרו מספר תכניות משביחות בזו אחר זו ישולם היטל השבחה על כל תכנית ביום הקובע של התכנית המשביחה (היום בו אושרה התכנית).

התוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, אינה נותנת ביטוי מפורש לעקרון רציפות המס בכל מה שקשור לקביעת ההשבחה. הגדרת "מימוש זכויות" אמנם מביאה במקרים מסוימים לדחיית מועד תשלום המס אולם לא משנה את מועד אירוע המס (היום הקובע של התכנית המשביחה).

מי פטור?

בהתאם לסעיף 19 לתוספת השלישית קיימים מקרים הפטורים מתשלום היטל השבחה וביניהם בין היתר:

• מצב חומרי של בעל הנכס.
• שכונת שיקום– השבחה במקרקעין למגורים המצויים ביישוב או בחלק ממנו שהממשלה הכריזה עליו כעל שכונת שיקום.
• אזור שיקום – השבחה בקרקע למגורים הנכללים ב"אזור שיקום" כמשמעותו בחוק בינוי ופינוי של אזורי שיקום, התשכ"ה-1965.
• השבחה בקרקע למגורים ביישוב או באזור ששר הבינוי והשיכון ושר הפנים הכריזו בצו, בהסכמת הרשות המקומית.
• מוסדות ציבוריים – השבחה בקרקע של מוסד לחינוך, לתרבות, למדע, לדת, לצדקה, לסעד, לבריאות או לספורט, או במקרקעין של הקדש ציבורי, אם הם משמשים או מיועדים לשמש למטרות אלו.
• זכאות סיוע – השבחה בקרקע המשמשת לבעליה לבנייה או להרחבה של דירת מגורים, והבעלים זכאי לסיוע באחת מתכניות הסיוע של משרד הבינוי והשיכון ובלבד שהסיוע, מיועד לבניית אותה דירה או להרחבתה ושטח הדירה תואם את תכנית הסיוע.

בניית שטח הגדול מהשטח הנקוב בתכנית הסיוע תחויב בתשלום ההיטל בשיעור יחסי.

• השבחה בקרקע המשמשת לבנייה או להרחבה של דירת מגורים, אם הבעלים החזיקו בקרקע 10 שנים לפחות לפני ההשבחה והתכנית שקדמה לתכנית המשביחה קיבלה תוקף לפני 1 בינואר 1950.
• נגישות– השבחה בקרקע בשל תוספת שטחי שרות הנדרשים לצורך ביצוע התאמות נגישות.
• דרך ציבורית
• בניית מרחב מוגן
• בנייה או הרחבה של דירה למגורים המשמשת לחייב או לקרובו, בשטח כולל של עד 140 מ"ר.
• חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה– בקרקע המשמשת לבניית דירת מגורים או להרחבתה, שההשבחה בה נובעת מתמ"א 38.

לאחרונה אושר תיקון 115 לחוק התכנון והבנייה הדן בין היתר בעניין חיוב היטל השבחה בקבלת היתר בנייה הנובע מתמ"א 38:

התיקון קובע שעל חלק ההשבחה שמקורו בתוספת שטחי בנייה בשיעור שטחה של קומה טיפוסית מורחבת או חלק ממנה, מעבר ל-2.5 קומות טיפוסיות מורחבות (סעיף 14א(א)(2) לתמ"א 38), יחול היטל השבחה בשיעור 25% מההשבחה (נתון לשיקול הוועדות המקומיות).

"קומה טיפוסית מורחבת" מוגדרת בסעיף 14א(א)(2) כשטחה של קומה טיפוסית בבניין הטעון חיזוק, לאחר הרחבתה ב-13 מ"ר לדירה שבנויה כדין. 

שטחה של קומה טיפוסית יכלול שטחי שירות ושטח מרפסות מקורות שבה.

תכנית מפורטת שהוכנה על פי הוראות תמ"א 38 ושבין מטרותיה חיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה, פטור אף הוא רק לגבי חלק מההשבחה שהיה פטור מתשלום היטל השבחה לו ניתן היתר לפי תכנית המתאר הארצית האמורה.

השגה על שומת השבחה 

בעת מימוש (מכר או קבלת היתר), עורכת הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה שומת השבחה, קובעת את שיעור ההשבחה ומודיעה על כך לחייב.

מיד עם קבלת הודעת החיוב בהיטל השבחה מהועדה המקומית נכון יהיה לפנות לשמאי מקרקעין  אשר יבחן את הכדאיות בהגשת השגה על גובה החיוב או בהגשת השגה על עצם החיוב ו/או בקשה לתיקון שומה.

בשלב ראשון יבחן שמאי המקרקעין את האפשרות כי נפלה טעות ברת תיקון בשומת הועדה ויגיש בקשה מתאימה לתיקון הטעות.

אם לא נפלה טעות כאמור, יש לבחור אחד משני המסלולים הבאים:

מסלול השגה על עצם החיוב ועל גובה היטל ההשבחה

במסלול זה יפנה הנישום לוועדת ערר מחוזית לפיצויים והיטלי השבחה, כאשר נמצאה לדעתו טעות משפטית בעצם הדרישה של הועדה המקומית לחייבו בהיטל השבחה. כאשר בנוסף ניתן בהליך זה ניתן להשיג גם על גובה חיוב היטל ההשבחה.

במקרה זה תצורף חוות דעת שמאית המאששת טענה זו.

את הפנייה לוועדת הערר יש להגיש באמצעות עורך דין המתמחה בנדל"ן ובסיוע שמאי מקרקעין וזאת עד לא יאוחר מ-45 ימים מיום קבלת דרישת התשלום מהועדה המקומית.

מסלול השגה על גובה החיוב

במסגרת תיקון 84 לחוק הוחלף סעיף 14 לתוספת השלישית, שהוא תיקון כולל ונרחב הנוגע לסעיפי חוק נוספים. בנוסחו החדש, נקבעה מתכונת שונה של השגה וערעור על החלטות בעניין היטל השבחה, וכן נקבעה במפורש סמכותו של שמאי המכריע להכריע בגובה החיוב.

התיקון קיבע בחוק רשימה סגורה של  שמאי מקרקעין אשר מונו לצורך הכרעה במחלוקת על גובה היטל ההשבחה בין בעלי מקרקעין לבין הועדה המקומית.

במסלול זה הנישום יפנה ליו"ר מועצת שמאי המקרקעין בבקשה למנות שמאי מכריע וזאת עד לא יאוחר מ-45 ימים מיום קבלת הודעת החיוב על ידי הועדה המקומית.

המועצה תודיע על מינוי שמאי מתוך רשימת השמאים המכריעים בתוך 14 ימים.

עם המינוי ע"י יו"ר מועצת השמאים, ישלח השמאי המכריע לשני הצדדים הודעה בדבר מינויו, גובה שכר טרחתו ומועד הדיון שייקבע לשמיעת הצדדים.

שמאי המקרקעין מטעם הנישום יגיש לשמאי המכריע "שומה אחרת" אשר תשקף את חוות דעתו לעניו גובה היטל ההשבחה לדעתו המקצועית תוך הסתמכות על עקרונות שמאיים.

היטלי השבחה יכולים להגיע לסכומים משמעותיים. העלייה הניכרת במחירי הנדל"ן בישראל בשנים האחרונות הביאה לכך שגם היטלי השבחה הפכו גבוהים יותר, ומכאן הצורך והחשיבות בפנייה לשמאי מקרקעין אשר יכול לחסוך ללקוחותיו כסף רב.

שמאי מקרקעין מנוסה מכיר את אופי האזור בו נמצא הנכס, מודע לערכי הנכסים השונים, שולט בסעיפי החוק הרלוונטיים וכמובן בקיא בהלכות הרשות המקומית ועל כן יש ביכולתו להפחית את גובה היטל ההשבחה.

אם הוטלה עליכם חבות בהיטל השבחה, ושיעורה נראה לכם גבוה מדי, פנייה לשמאי מקרקעין עשויה ברוב המקרים להפחית את התשלום אותו תדרשו לשלם לרשות המקומית.

שמאי מקרקעין יכין עבורכם חוות דעת ובה שומה נגדית אשר תוכן עבור הלקוח להליך בפני שמאי מכריע, והיא זו שתהווה בסיס למשא ומתן בין בעל הנכס לבין הוועדה המקומית.

במקרים מסוימים, כשאין הסכמה בין הצדדים, יגיעו הצדדים לבית משפט, ולכן חשוב להשתמש אך ורק בשירותיו של שמאי מקרקעין מוסמך על מנת להבטיח שחוות דעתו תהיה קבילה משפטית. 

הילה חי