שנת 2017 בהתחדשות העירונית – הטוב הרע והפתח לתקווה

חודש דצמבר  מוקדש מאז ומתמיד לסיכומי שנה ולתחזיות מלומדות ומפורטות. סיכומים ותחזיות אלה נוטים לגלול את האירועים החשובים, בעיני הכותב, בסדר כרונולוגי. בשונה מכל אלה, אני מציעה להסתכל על השנה החולפת באופן שונה, המאפשר להבין מה המאזן בין האירועים והמגמות שקידמו את התחום ההתחדשות העירונית, אלה שפגעו בו ואלה שכדאי לחזק לקראת השנה הבאה:

שנת 2017 – הטוב

בעלי הזכויות משנים פוזיציה

משהו טוב קורה, בעלי הנכסים מראים נכונות בקידום  פרויקטים של התחדשות עירונית באופן עצמאי על ידי התקשרות אל מול שמאי מקרקעין ועורכי דין  בתחילת הפרויקט. הבנת הפוטנציאל, ככל שקיים בבניין או במתחם אותו רוצים הבעלים לקדם, בדיקת תכנון או לחילופין בחינת הכדאיות הכלכלית ורק לאחר מכן פנייה לחברות יזמיות לקבלת הצעות. כל זאת בשונה מהצב ששרר עד כה בו  עיקרה של ההתחדשות העירונית הגיעה על ידי פניה של היזם אל הדיירים וקידום הפרויקט על ידו.

העבודה המקדימה שמבוצעת על ידי השמאים ועורכי הדין, כמו גם הליווי שלהם מול חברות התחדשות העירונית, מאפשרת לבעלי הנכסים להגיע למשא ומתן כאשר הם מודעים לזכויותיהם, לפוטנציאל של הפרויקט ולמדיניות העירונית. בכך הם מקדמים באופן מהותי את המשא ומתן ומקצרים טווחים להשלמת הפרויקט.

הממשלה מכירה בחשיבות ההתחדשות העירונית

נראה שהשנה חל מעבר מתמיכה הצהרתית של ממשלת ישראל בהתחדשות העירונית לתמיכה מבורכת בפועל. התמיכה באה לידי ביטוי, בראש ובראשונה, בהקמת הרשות הלאומית להתחדשות עירונית, עליה עוד נרחיב, כמו גם בצעדים מהותיים חשובים נוספים :

ראשית, הניסיון של המרכז לשלטון מקומי להשית היטלי השבחה על כל הפרויקטים בהתחדשות עירונית בכל הערים בישראל תוקן ע"י תיקון 115 לחוק התכנון והבניה, אותו יזם חבר הכנסת ויו"ר הקואליציה דוד אמסלם. הניסיון של הרשויות המקומיות לגבות  היטלי ההשבחה גרם ללא מעט אי וודאות בשוק והתיקון לחוק הצליח להחזיר את השוק ליציבות יחסית.

במקביל, משרד השיכון השיק תכנית מענקים להתחדשות עירונית, במסגרתה יקבלו ערים מענק להקמת ותפעול מנהלות עירוניות להתחדשות עירונית, שתפקידן לקדם פרויקטים במסלול מהיר. יתר על כן, המדינה אף הודיעה כי תסבסד פרויקטים בהתחדשות עירונית בפריפריה ובשכונות בהן לא קיימת היתכנות כלכלית לביצוע פרויקטים אלה.

לצד כל אלה, בעלי דירות ש"נתקעו" עם מאכערים שהחתימו אותם על הסכם כובל שוחררו לאלתר באמצעות חוק המאכערים שעבר בכנסת ולפיו בעלי הדירות שחתמו אינם מחויבים עוד ליזמים ולחברות שהחתימו אותם על הסכם כובל ולא עמדו בהתחייבויות שלהם.

יש בוס לרשות להתחדשות עירונית

עם מינויה של הממשלה הנוכחית, הוחלט על הקמת רשות לאומית להתחדשות עירונית, שמטרתה, כפי שמצוין בחוק הרשות הלאומית להתחדשות עירונית היא: "להגדיל את היקף מימוש המיזמים להתחדשות עירונית ולהאיץ את ביצועם..", הרשות תהיה אחראית לאתר אזורים עירוניים בנויים המתאימים להתחדשות עירונית, ולסייע לדיירים לקדם פרויקטים. יתר על כן בנובמבר 2017 מונה חיים אביטן – ראש עיריית חדרה לשעבר, למנכ"ל הרשות הלאומית להתחדשות עירונית.

על הציפיות מהרשות ומהעומד בראשה נדבר בהמשך משום שהיא מעוררת תקווה רבה בקרב היזמים, היועצים ובעלי הנכסים בתחום.

שנת 2017 – הרע

אם צריך לחלק את התפקידים בסיכום השנה הזאת, אין ספק שהטובים בסיפור הם בעלי הנכסים, , היזמים והיועצים בתחום ההתחדשות העירונית. עם זאת, מספר תופעות ממשיכות להביא לכשל שוק מהותי בהתחדשות העירונית והן:

הסחבת בוועדות התכנון נמשכת

גם השנה היינו עדים לוועדות תכנון שעל שולחנן פרויקטים רבים בהתחדשות עירונית שלא עומדות בפרץ. השנה, כמו בשנים קודמות מחכים בעלי הנכסים תקופות ארוכות מידי להתכנסות של הוועדות על מנת לאשר פרויקטים. הסחבת הזאת היא ללא ספק גורם מספר 1 לעיכובים בקנה מידה לאומי.

הרגולטורים בתחרות

הנה סיפור קטן שהיווה דוגמא מצוינת להשפעה השלילית של הרגולטורים בהתחדשות עירונית: במחצית הראשונה של השנה החליטו מכבי האש לעצור באופן גורף את אישור הפרויקטים בהתחדשות עירונית כל עוד לא יאושרו הדרישות החדשות של מכבי האש, בדבר רוחב מינימלי של הכביש המוביל לפרויקט ורחבת התארגנות בחזית הבניין החדש. זאת על מנת לאפשר את הגעתן של כבאיות לבניינים במקרה של שריפה.

בהתחשב בעובדה כי מרביתם של הפרויקטים בהתחדשות עירונית ממוקמים ברחובות קיימים וכי מדובר בבנייה ישנה, הרי שמדובר בדרישה שהציבור אינו יכול לעמוד בה.

ראש מטה הדיור במשרד האוצר – אביגדור יצחקי, טען כי הצליח להביא פתרון בסוגיה.

למכבי האש מצטרפת המשטרה, פיקוד העורף ורשויות אחרות שצריכות להעניק אישורים לפרויקטים בהתחדשות עירונית. כל אלה מנהלות תחרות מי יותר מחמירה, בו בזמן  אישורם של הפרויקטים מתעכב והכדאיות בהם יורדת.

ראשי הערים לא אוהבים התחדשות עירונית

נחזור לסיפור שלנו על היטלי ההשבחה ונוסיף לו את  העובדה כי עיריית תל אביב נערכת להטיל היטלי השבחה על כל הבניינים שנכללים בתכנית תא/5000, ונגלה מגמה ברורה ומדאיגה: ראשי הערים בישראל רואים בהתחדשות עירונית נטל ולא הזדמנות. הם מבינים כי בעקבותיה הם ידרשו לטפל בתשתיות הוותיקות ולהעניק שירותים מודרניים לתושבי הערים.

כאן חשוב להדגיש כי המדינה היא זאת שצריכה לסייע לרשויות בכל הנוגע לתשתיות ולספק להן מענה תקציבי לצרכים האלה. כל עוד הנטל התקציבי ייפול על הרשויות הרי שלהן יהיה קשה לאשר את הפרויקטים ולקדם התחדשות עירונית.

 

הרשות הלאומית להתחדשות עירונית – פתח לתקווה בשנת 2018

אז דיברנו על הטוב והרע והגיע העת לחפש את התקווה לשנה הבאה. אין ספק כי התקווה נמצאת ברשות הלאומית להתחדשות עירונית ובעומד בראשה.

אין ספק כי מינוי של ראש עיר לשעבר חיים אביטן, הינו צעד נבון שיאפשר להתמודד עם הקשיים שמערימות הערים על ההתחדשות העירונית משום שהוא מכיר מקרוב את הסיבות לקשיים האלה. וזאת לאור היכרותו וניסיונו בתחומי הבינוי, השיכון והתשתיות המוניציפליות,

כמו כן, יצירת כתובת אחת ליזמים, ליועצים ולבעלי הנכסים ויכולת לקבל פרה רולינג על התכנות פרויקטים תאיץ את היכולת לקדם אותם.

קידומן ואישורן של תכניות בנין עיר תאיץ אף היא את מספר הפרויקטים ותוספת יחידות דיור ואולי  סוף סוף גם את ירידת מחירים שכולם מייחלים לה

אני תקווה כי אותה רשות תדע לפתור את הקונפליקטים בין הגופים הרגולטורים השונים, לסייע למנהלות להתחדשות עירונית בערים השונות וחשוב מכל – להעניק כלים משמעותיים ופרקטיים לבעלי הנכסים על מנת ליצור התחדשות עירונית בקנה מידה לאומי.